法院审理后认为，物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，业主委员会请求物业服务企业将扣除合理成本后的收益给付业主委员会的，人民法院应予支持，物业服务企业对成本的支出及其合理性承担举证责任。

本案中，某物业公司未经业主大会同意即将业主共有部分经营停车位及广告位，某业委会有权要求某物业公司将扣除合理成本后的收益给付业主委员会，用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。某物业公司对成本的支出及其合理性承担举证责任。

对于某物业公司抗辩称停车位、广告位的经营成本高于收益的观点一审法院不予采信，理由如下：一、结合某物业公司未经业主大会同意擅自将业主共有部分经营停车位及广告位的行为，和其自称从2008年起一直经营至2013年长达5年期间的事实，如果其经营成本高于收益，有违日常生活常理；二、某物业公司所称的经营收入占整个物业服务企业的成本比例缺乏基础事实依据；三、从其举示的证据内容来看，某物业公司举示的工资、保险费、节假日礼金、生日礼金、通讯费、生活费、高温补贴、服装费、年终奖、慰问金、员工活动等项目清单，办公类、保洁类、维修类等项目清单是物业服务企业所必然要支出的成本，与擅自经营停车场及广告位并无直接关联性。

但是，一审法院考虑到约300个停车位以及电梯广告位的设立、运营、维护必然存在成本，在双方对此均不申请专业评估、审计的情况下，一审法院依据双方的举证、质证、陈述、抗辩、本地区行业现状等因素，将某物业公司应当返还某业委会的收益酌定为双方确认的收益总额819338元的60%，即491602.80元。

关于某物业公司抗辩的诉讼时效问题，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。本案某业委会要求某物业公司返还公共收益的诉讼时效应当从某物业公司撤场之日，即2013年4月11日起算，某业委会于2014年9月10日提起诉讼，未超过诉讼时效，某物业公司的抗辩不能成立。

公共收益.jpg

本案的审理过程中主要涉及以下三方面问题：

（一）关于某业委会是否是本案适格主体，是否有权提起本案诉讼的问题。

业主委员会根据业主大会的决定，代表全体业主参加因物业管理活动发生的诉讼或者仲裁。本案某小区于2013年3月19日成立新一届某业委会，并于2013年10月22日在沙坪坝区磁器口街道办事处进行登记备案。某业委会在一审中举示业主大会决议及业主签名，授权某业委会向某物业公司起诉追回被侵占的公共收益。因此，某业委会根据业主大会授权，有权提起本案诉讼。

上篇：

下篇：