小区保洁不到位、电梯问题频繁、小区公共设施损坏无人管理……业主对小区物业管理意见颇大;近半数业主不缴纳物业费、地下车库车辆乱停乱放、业主不听劝说违规装修……物业公司对于小区物业管理工作满腹心酸，举步维艰。业主与物业之间，似乎总有许多难以解开的“小疙瘩”，而这些“小疙瘩”每天都发生在长沙大大小小的小区中。

　　长沙物业管理工作中究竟存在哪些问题?物业管理该如何进行规范?政府将怎么样破解这些难题?长沙物业管理工作引起了社会各界的高度关注。连日来，记者对全市的物业管理工作进行了一番深入调查。

　　现状之难

　　物业费难收，有些小区近五成居民不缴纳物业费

　　“前世作了孽，这世搞物业。”这是记者在调查中，听到的不少物业公司工作人员的心声。小区物业管理真的有那么难吗?

　　芙蓉区德政园小区共有80余栋住宅，自1997年建成至今18年来，一直是长房物业在进行物业管理。“小区物业管理费收取是物业管理中最让人头疼的事情，物业费一年比一年难收，目前收取率不到50%。”长房物业公司总经理周静告诉记者，因为收不到物业费，物业正常工作难以维持运转，物业工作人员从原来的80余人减少到现在的40人，但即使减员，物业公司每年仍亏损200余万元。而小区居民表示，由于一些开发商历史遗留问题、拆迁补偿等问题没有解决，他们就以不缴纳物业费的形式进行抗议。“问题不解决，我是肯定不会交物业费的。”小区居民周女士告诉记者。

　　像德政园这样的老旧小区存在的物业问题，在长沙城区并不少见。目前，长沙的物管收费模式几乎全部为现金缴款，物业公司上门催缴力度小、效果差，尤其以老旧小区、经济适用房、拆迁安置房等类型最为典型，几乎所有的住宅物业公司都在抱怨亏本经营。

　　据调查，长沙的物业收费率一般在50%～80%，最差的不到50%。有的业主入住10多年从未交过物业服务费。由于欠费，小区的物业管理在人力、物力以及服务质量上都相应下降，物业与业主的矛盾也日益突出。

　　停车难协调，车库变仓库，车子停在车库外

　　昨日下午，记者来到芙蓉苑小区，发现几乎每一条路、每一个通道，甚至每一棵树下都被挖掘出车位，一些车子一侧“骑”在绿化带上，一侧搁在路边。小区保安告诉记者，芙蓉苑有两个地下车库近500个车位，一些楼栋自带车库，加上地面划出来的车位，总共有近1000个车位，但小区私家车保有量已突破2000台。

　　最让物业头痛的是，停车位虽然稀缺，但不少业主仍然把车库变成仓库或者租给他人开小商店。“我租了好几年了，一个月800元租金。”一个小卖部老板说。一名物业工作人员告诉记者，业主出租自己车库后，却不愿意出钱另租车位，经常占用别人的车位，导致矛盾纠纷频发。

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