▌二、传统物业管理服务

　　 三家物业中的中海物业与绿城服务脱胎于主营房地产开发的中海地产与绿城地产，虽然彩生活控股股东花样年也是房地产开发企业，但是花样年的物业占比仅为1.2%，基本采取独立拓展市场的第三方模式。

　　 主要是物业管理费收取方式的会计处理不同导致。物业费收取主要有酬金制和包干制两种。简单理解就是酬金制只记录物业公司直接赚到的服务费用，所以计入的收入额度少，但是毛利率视作100%；而包干制则记录物业公司收取的总费用，故计入的收入额度高，但要物业服务成本，毛利率低。

　　 彩生活以酬金制收费的物业面积占比为81.3%，而绿城服务超过90%在管面积是包干制、中海物业实行包干制在管面积比例则超过60%。两种收费方式各有利弊，酬金制业主有权决定物业预算，相对更加公开透明，而包干制能激励物业公司节约更多成本。

　　 因为收入和毛利率的受会计处理不同差异比较大，所以采用单位管理面积净利润贡献或许更能体现物业公司的营运能力，绿城的最高，说明公司运营效率比较好，也印证了绿城服务和中海物业服务中高端住宅物业定位，而彩生活战线则延伸至三四线城市。

　　 从平均管理费看，中海物业平均物业管理费约为4.7-4.8 元/平米/月的水平，在行业中位居第一，绿城服务则为3.06元/平米/月，而彩生活则收费最低，仅约为1.2-1.5 元/平米/月。中海物业依托中海外中高端资源，绿城服务也坚持品质路线，预计今年管理费至少会保持稳健，而彩生活今年可能更应该观察平台输出模式的盈利情况。

　　 从三家物业公司在管面积和项目看，彩生活皆居榜首位置。在管理面积储备方面，中海物业

　　 依托母公司中国海外发展，而其土地储备面积达到5,680万平方米，或未来转化为中海物业管理的项目；而绿城服务储备面积也达到1.194亿平米；至于彩生活，通过采取向其他物业管理公司输出彩之云应用程序来赚取平台费用。

　　 传统的物业管理服务仍然是创收的主要来源。

　　 中海物业优势在于有母公司支持获取到优质的物业管理资源，而绿城服务也有大量的储备管理项目，且预计今年并购整合的游戏也将持续。上市不久的绿城服务收握约现金21.82亿元，中海也持有18.3亿港元净现金，预计今年通过并购方式实现快速扩大规模，惟并购过程或会面临业务整合，毛利率下行等问题。

　　 而彩生活或采取“小股操盘”实现轻资产入股输出彩之云应用赚取平台费模式扩张，且未来其控股股东花样年可能会把2016年收购的万达物业管理注入彩生活。

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