房地产行业迄今为止已历经10余载的“黄金时代”，正逐步迈入“白银时代”，在“增量时代”与“存量时代”进行交接棒之际，或许物业管理行业正悄悄迎来自己的“黄金时代”。原因很简单，单这两年就卖了那么多房，更不用说住房存量了，不论是自住，还是出租，物业服务自然是绕不开的，这才是真刚需。

　　▌一、冰与火之歌

　　根据2016年中指数据显示，截止到2015年末全国物业管理面积为174.5亿平米，全国物业管理费用总规模约为6500亿，预计未来3年新增物业管理面积将在36亿平米总市场规模将会达到7800亿，2020年前后可达到万亿的市场规模。

　　横亘在万亿大蛋糕面前的是物业管理行业的低质、无序。

　　 我国物业管理最早可以追溯至二十世纪八十年代初，虽然已发展30多年，但仍处于初级发展阶段，这一阶段混沌无序，物业管理质量参差不齐。主要问题有低效率、专业化不足、管理方式粗放，服务意识差等，根本原因是业主和物业服务企业双方信息和消费意识的不对称，最终产生拖欠物业费，入不敷出等问题。

　　 物业管理过去本附属于房地产业，房地产公司通过提供优质低价的物业服务吸引客户，促进销售，物业管理部门一般亏损经营，以母公司的输血补贴收入为生，但现在物业管理逐渐得到重视，有些开始脱离母体，独立经营，往市场化程度更高的方向发展。

　　 现时物业管理行业仍然高度分散，根据2015 年数据，物业管理行业的企业数目超过10万家，大小诸侯割据一方。但是经过近两年业内不断跑马圈地，并购潮风起云涌，重量级并购层出不穷，大规模型企业和龙头或现雏形。由于中指院2016年报告还未出，采用的是2015年数据，2015年百强企业管理面积总值达到49.59亿平米，占全国物业管理面积的28.42%，较14年提升8.92个百分点，行业集中度提升趋势显著。其中Top10物业管理公司的规模优势尤为明显，相信2016行业集中度会进一步提升。

　　随着消费者可支配收入增长和消费升级，叠加行业集中度提高以及服务质量的提升，未来几年物业行业成长逻辑应该是成立的。道路是曲折的，前途是光明的，但最后赢家注定只会是少数。

　　 现在港股上市的的物业管理服务企业主要有：绿城服务、彩生活、中海物业、中奥到家和祈福生活服务。

　　 物业行业存在强者恒强的马太效应——大型物业依托大规模在资金和技术等方面占领高地，更能提供统一专业的服务，在赢得客户认可的同时，提升的业务黏性增强品牌美誉度。中奥到家和祈福生活服务相对体量较小，尤其是祈福生活服务规模和在管面积最小，且增值服务内容与其他四家也有较大差异。故本文选取上市公司中规模前三的绿城服务、彩生活和中海物业进行比较，围绕传统的物业管理服务和增值服务业务，梳理分析物业管理行业发展，最后简要讨论社区O2O发展。

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