同时，降低业主大会和业主委员会的成立门槛，希望通过业主自主选择、发挥市场竞争作用，提升物业管理企业的服务水平。

焦点

侧重建立停车位、停车库使用规则

停车位使用规则也一直是争议焦点，此次修改强化了出让合同的权属约定功能。经过梳理，目前深圳停车位(库)主要分为三种类型：一是占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，这类车位产权应归全体业主所有；二是地下人民防空工程。按照《人民防空法》规定，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有；三是建筑区划范围内规划用于停放汽车的车位、车库。由于深圳长期未进行产权登记，产权状况不够明晰。

考虑到产权归属问题已经超出《深圳经济特区物业管理条例》的立法范围，为解决停车位纠纷问题，《条例》侧重建立了停车位、停车库使用规则：一是对于全体业主所有的停车位，按照优先满足业主需要的原则，由业主大会决定使用及收益方式；二是对于人防工程，明确向全体业主、物业使用人开放使用；三是对于通过《土地出让合同》、《房屋买卖合同》明确产权归属开发商的停车位(库)，兼顾开发商和业主之间的利益平衡，开发商在进行产权登记，并向全体业主公示租售方案后，再进行租售。

设置物业管理指导委员会

针对业主大会、业主委员会成立难、换届难等问题，《条例》参考南京等地的做法，设置了物业管理指导委员会，规定建设单位在首套物业交付后十五日内向街道办事处提交书面报告，街道办事处收到报告后，一个月内组建由街道办、业主、辖区公安派出所、社区居委会、建设单位或物业服务企业组成的物业管理指导委员会，由其负责组织、筹备首次业主大会会议，监督前期物业阶段共管账户的资金使用，指导协调共有物业承接查验及业委会换届改选等工作。该制度设计一方面缓解了业主自治组织成立难的局面，另一方面通过牵头协调处理物业管理问题，避免业主组织缺位的空当期问题。同时，《条例》对物业管理指导委员会的履职范围和行为规范作了严格的规定，以保障业主的合法权益不被侵害。

值得一提的是，《条例》取消了“业必归会”制度。此前的《深圳经济特区物业管理条例》曾规定物业服务企业应当自取得资质证书之日起三个月内加入物业协会。从近十年的实施效果来看，“业必归会”制度并未达到规范物业管理市场秩序的目的。为此，新《条例》明确要强化政府对物业行业的监督和指导，最大程度弥补市场自发调节的不足，减少市场失灵带来的各种问题。

强化业主大会主体作用

上篇：

下篇：