既有住宅区《物业服务合同》到期时，鼓励业主大会、业主委员会通过招投标方式选聘物业服务企业。

　　难题4：老旧小区没人管，新小区物业公司“出走”

　　新规：为部分老旧小区提供“基础服务”，为部分暂无物业公司的小区提供“专项服务”

　　我市有一批建设年代较早、难以划定物业管理区域的老旧住宅小区，它们不具备物业服务条件，针对这些老旧小区，未来“应提供基础服务”。《意见》规定，由街道办事处或相关部门按照职责范围，协调安排原产权单位或委托专业服务公司开展最基本的环境卫生和房屋维修工作。

　　物业公司“出走”的小区也是物业“老大难问题”。对于这些物业管理区域明确、基本具备物业服务条件，但没有物业服务企业提供服务的住宅小区，将“应保证专项服务，所需资金由业主自筹”。《意见》规定，成立业主委员会的，由业主委员会自行聘请绿化、保安、电梯等专业服务公司开展专项服务;不能成立业主委员会的，由街道办事处会同区物业行政主管部门，依法委托社区居委会选聘专业服务公司开展专项服务，收费标准自行协商议定。

　　此外，《意见》还明确，对物业管理区域明确，物业办公和经营用房、住宅专项维修资金到位，设施设备齐全完好的住宅小区，由建设单位或业主选聘的物业服务企业进行市场化专业服务。

　　难题5：房子漏雨透寒维修不及时

　　新规：建立工程质量责任追究制度建立房屋维修管理长效机制

　　“都不管”，让一些新建房屋维修不及时。对此，《意见》明确，建设行政主管部门要严格房屋竣工验收管理，建立责任追究制度。落实住宅工程保修制度，明确住宅工程保修期内建设单位和施工单位的责任义务、保修期限计算及验收办法、发生质量问题的保修程序和办法、不履行或拖延履行保修义务的处理办法和赔偿责任等。物业服务企业应当代业主协调、监督、落实保修工作。保修期结束前3个月，建设单位应向全体业主公示保修期限和保修情况。

　　而对于已经过了保修期的住宅小区，《意见》明确了维修责任主体，强化了对物业企业的约束力。根据《意见》规定，房屋所有权人或其委托单位是房屋维修的责任主体。针对物业公司不作为现象，相关部门还将在企业检查考核和政府奖励补贴时，实行“维修质量否决制”，还将建立房屋及安全维修监管责任制，设立房屋报修投诉热线，督促所有权人或其委托单位对房屋及时进行维修。

　　对无故不修、拖延维修，特别是危及房屋和居民安全以及严重影响生活等情况，《意见》明确，应制定维修应急预案，确定一批具有相应资质的维修队伍，组织其开展维修工作。

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