控制消防安全财务成本的十项建议

新规定出台后，物业服务企业消防安全财务成本势必会发生巨大变化，如何理顺各方面职责，更好地做好消防安全管理，在此我们提出如下十项建议：

一是消防分立，设立消防附属企业，专业分工，横向发展。消防安全无小事，消防工作往往需要扎实的消防知识、专业的消防技术与丰富的消防经验，专业的事交给专业的人去做，是时代发展的趋势，也是十分必要的。因此，建议物业服务企业设立消防附属企业，以此厘清物业服务合同义务与高层民用建筑消防安全义务，对小区安全增加一个保障主体，也有利于控制成本，明确费用承担主体，促进社会横向分工，促进消防事业的发展。

二是引入专业消防服务。将高层建筑物业消防从原本的观念中分离出来，以物业服务企业为主体，引入专业的第三方消防服务，以此满足业主关于消防安全维护的需求，也能达到《规定》中规定的高层民用建筑消防安全要求，并以此将消防安全费用从物业服务成本中独立开来，保证财务清晰。

三是物业服务合同补充约定消防责任划分。根据《规定》，“委托消防服务单位的，消防设施的日常运行、维护和检测费用应当纳入物业服务或者消防技术服务专项费用。”但在《规定》出台之前，大部分小区的物业服务协议中并未将消防安全费用予以明确。此次规定出台后，物业服务企业势必需要按照规定承担部分消防安全责任，为了更好厘清各方职责与义务，避免事故发生后，双方就费用与责任问题相互扯皮，建议物业服务企业以协议的方式补充约定消防责任划分问题。

四是理顺专项维修资金使用程序，留存工作痕迹，把握应急申请主体。作为物业服务企业，要明确房屋专项维修资金应急与普通程序申请主体，如遇小区出现消防安全设施设备损坏，需要维修、维护、检测时，要严格按照法律规定进行申请、使用，保障共用消防设施的维修、更新、改造能够真正落到实处。同时，要留存工作痕迹，汇报、发起等工作要留痕，避免因业主反对导致无法启动维修资金使用程序而被追责。

五是推动物业服务价格形成浮动机制。物业管理是一种区域性公共产品，对于不同物业管理区域来说，物业管理存在差异，业主需要何种质量的服务产品，以及愿意为接受这种产品提供何种报酬，从根本上说是一种双方的合同行为。因此，从物业管理发展的角度来说，物业服务应采取市场化的价格形成机制。目前，《物业管理条例》与《物业服务收费管理办法》均明确物业服务收费实行政府指导价及市场调节价两种机制，从长期实务运行结果来看，因物业服务费导致的矛盾与纠纷广泛存在于物业服务企业在管的各个项目，较低的收费率导致物业服务企业无力承担高昂的人力成本，从而导致服务水平提升受限，这不利于物业管理发展，而推动物业服务价格形成浮动机制，或有望破解这一僵局。

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