戴德梁行统计显示，去年末广州核心商圈优质商业存量为258.7万平方米。受业态升级调整的影响，优质购物中心平均租金为每月824元/平方米，环比增长1.9%，体育中心和越秀商圈的租金水平在全市范围内排在前列。不过，由于有新增项目入市，因此越秀商圈零售物业空置率高于体育中心，戴德梁行预计，空置率将随着新项目的逐步消化而出现回落。

“在2017年，零售市场有很多新的东西出现，比如个性餐饮、网红品牌、运动健康等，成为吸纳客流的利器”，缪舒怡认为，为迎合顾客需求变化，零售市场也发生了一些改变，购物中心的休闲娱乐及社交功能正不断强化。“随着零售物业竞争越来越激烈，现有商业物业仍需加快业态升级和平台调整步伐，以保持市场竞争力。”缪舒怡说。

此外，随着广州零售市场的不断发展，零售市场版图正逐步从核心商圈向外围拓展，在基础设施建设不断完善的前提下，一些依托交通枢纽、居住人口、商务活动而聚集的新兴商圈已初具规模。

戴德梁行预计，2018年广州零售物业市场将迎来约54.1万平方米的新增零售面积供应，像K11、流花中心、安华汇、万科广场等优质商业项目将会进入市场，同时零售物业的租金水平将逐步趋于稳定。

大宗商业物业交易首现资本退出

商业物业市场的有声有色，还体现在大宗投资的繁荣上。在戴德梁行华中投资部高级董事苏俭婷看来，广州的大宗商业物业投资市场可以用时下流行的“芳华”二字来形容。根据戴德梁行的统计，去年国内一线城市房地产行业并购案超过200宗，涉及金额超过2100亿元，其中广州的房地产大宗交易成交额在去年达到163亿元，创下近5年来的新高。

苏俭婷认为，大宗交易的上涨，主要还是受去年“3·30”新政对于商服类物业限制的影响，由于个人无法购买，开发商便在去年大力推动整体出售或各类资产证券化类产品，同时整售也对于消化开发商库存、加快回款有所帮助。

值得注意的是，去年广州大宗商业物业交易发生了一些新变化。以西城都荟为例，该宗交易发生于去年4月，买卖双方分别为领展房地产投资信托基金与基汇资本，都属于资产管理机构，最终的成交价格为40.65亿元，并刷新了广州大宗商业的成交单价。实际上，这是一场资本退出的行为，也是广州大宗交易市场首次出现基金公司资本退出。

戴德梁行华中区董事总经理黎庆文认为，这种现象意味着2017年成为广州资本市场里程碑的一年。“资金在买入的时候，会考虑能否退出这一实际问题，这是资本运作规则”，黎庆文表示，基金公司退出行为在广州出现，给其他基金公司未来几年在广州的投资树立了信心。

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