“从业绩数据可以看出，当前中海物业的盈利能力相比同行还是有优势的，同时中海物业所覆盖的物业类型也比较广泛和稳定。这也为中海方面选择介绍上市不融资提供了一定的资金实力，因为不缺钱。”上述投行人士表示。

　　模式及盈利前景

　　虽然当下的中海物业并不差钱，但在业务范围和模式上，其与物管领域第一股“彩生活”却有着本质的区别，这意味着中海物业上市之后的业务拓展模式也与彩生活迥然不同。

　　根据中海物业披露的相关资料，当前中海物业的管理覆盖范围主要是中海地产旗下项目。截至2014年底，中海物业在国内管理项目约199个，管理面积4550万平方米，覆盖北京、广州、上海、深圳、佛山、杭州等29座城市，管理项目包括住宅、写字楼、商业综合体、政府物业、高新产业园区等。

　　在香港地区，中海物业则不仅为集团发展的豪宅物业项目提供物业管理服务，还为当地的商业大厦、商场、大型屋苑、公共屋村、私人物业、公共设施、出入境口岸、中央驻港机构办公大楼及军事用地等提供管理服务，管理面积大约有450万平方米。

　　相比中海物业当前主要与集团地产主业捆绑布局不同，彩生活则主要依赖于外延式的扩张来获取管理面积。根据彩生活今年6月份的中报披露，截至报告期末，彩生活的物业管理项目已经超过1700个，管理面积2.7亿平方米，其中90%以上的管理项目都是花样年集团之外的住宅物业项目。

　　而在收入和盈利模式上，中海物业采取的是包干制为主(占比超过80%)，而彩生活则是以酬金制为主，这让两者的收入来源结构也有明显区别。截至今年5月底，中海物业收入的9.32亿港元中，整个物业管理服务收入占比达95.3%，其中贡献最大的是包干制物业管理服务，收入超过8亿港元，占比约86%，增值服务带来的收入占比极少。而彩生活方面，增值服务已经占据其营收的大头， 在其今年上半年2.78亿元的总营收中,物业管理服务占收入53.8%,工程服务占30.5%,增值服务占15.7%。

　　这种营收结构的差异导致了两家物管公司截然不同的盈利模式：2014年中海物业全年营收21.6亿港元，是彩生活全年营收的4倍，但盈利表现却远远低于彩生活：2014年彩生活的毛利率和净利率分别达到了79.2%和37.5%，中海物业则分别只有19%和4.5%。

　　“两家企业性质和业务模式的差异，造成了当下双方利润水平的差距。彩生活侧重于增值服务，而中海现阶段仍然处于规模扩张的阶段。”中海物业的一名高管在接受记者采访时表示，中海物业上市之后，营收模式并不会有太大的变化，但在扩大规模的同时，也会对增值服务领域进行开拓。

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