在《开锁》　这个小品中，巩汉林饰演的物业人员和黄宏饰演的业主之间发生了许多搞笑事，也在一定程度上反映了物业和业主之间“相爱相杀”的复杂感情。

今天就给大家介绍一个物业服务合同纠纷案，让大家感受这其中的纠葛。

陆某是鼓楼区江东北路某室业主，其长期欠缴物业费，于是，他被南京某物业公司告上了法庭。

我们先来听听，他们在法院是怎么说的吧。

南京某物业公司：

我们公司要求陆某支付自2011年11月1日至2014年8月30日，2015年9月1日至2015年10月31日的物业费2613.6元、违约金7333.3元。

陆某：

我对物业费收费标准及拖欠期间无异议，但我的房子早已被司法查封，实际处于空置状态，应按七折缴纳。南京某物业公司没有按照合同约定提供物业服务，使全体业主权益受到侵害。之前已生效判决确定原告侵害某置业及业主权利。此外违约金标准过高，违反相关法律规定。

争议一：

房屋是否处于空置状态？

国网江苏省电力公司南京供电公司出具的电力缴费查询表显示涉案房屋2015年10月无缴费记录。经核实，2014年7月之前，无缴费记录的在查询表上无法显示。鉴于其提交的的电费清单显示涉案期间内2011年11月1日至2014年5月无缴费记录，2015年10月无缴费记录，故认定该时间段内涉案房屋处于空置状态。

争议二：

物业在管理服务中是否存在问题？

对于这个问题，

真相只有一个。

2013年5月28日，南京市鼓楼区消防大队向某物业公司下达责令限期整改通知书。具体问题：1、火灾自动报警系统瘫痪；2、火灾自动喷水系统瘫痪；3、大楼内部楼梯通道安全疏散指示灯、应急照明灯严重缺失；4、防火箱内水带、水枪缺少严重。

2015年6月17日，在南京某物业公司与江苏某置业有限公司物业服务合同纠纷一案中，认定南京某物业公司在提供物业服务的过程中，客观上存在侵权、违约及服务瑕疵问题。

争议三：

空置房按啥标准交纳物业费？

物业服务合同约定普通住宅物业费按业主房屋的产权面积1.4元/月/平方米计算，陆某房屋规划用途为成套住宅，面积51.88平方米。涉案房屋在2011年11月1日至2014年5月，2015年10月处于空置状态。物业费按照合同约定的房屋空置标准（7折）交纳。

争议四：

违约金的标准如何认定？

关于原告主张的违约金，双方虽有合同约定南京某物业公司可以从逾期之日起每日按应交费用千分之五加收违约金，但考虑到原告在履行物业合同中有瑕疵，法院结合被告未交纳物业费的原因等情况，酌定按同期银行贷款利率为标准计算违约金。

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