20%个税从严了，二套房贷要收紧了，限外门槛可能提高……“新国五条”出台，增加了楼市调控预期，也加剧了部分精明人士房屋买卖避税的心理。我们需要提醒大家:不同交易形式税收大不相同。选择不同的更名过户方式，在办理及日后交易时将产生不同的费用，市民须谨慎选择。二手房交易主要分正常过户、赠与过户、继承房产交易过户。

　　 一、正常过户

　　 房屋买卖办理过户的主要费用有营业税、个人所得税和契税三种。其中，房产满五年，营业税是免征的，同时如房屋还属唯一住宅，则个税也免征，只需要缴纳契税和产权转移登记费。但如果房产未满五年，需要缴纳营业税和个税，同时缴纳契税和产权转移登记费。

　　 1.营业税(税 率5.5%，卖方缴纳)

　　 转让出售购买时间不足5年的非普通住宅按照全额征收营业税，转让出售购买时间超过5年的非普通住宅或者转让出售购买时间不足5年的普通住宅按照两次交易差价征收营业税，转让出售购买时间超过5年的普通住宅免征营业税。如所售房产是非住宅类，如商铺、办公楼或厂房等，则不论是否过5年都需要全额征收营业税。

　　 2.个人所得税(税率交易总额1%或两次交易差的20%，卖方缴纳)

　　 征收条件以家庭为单位出售非唯一住房需缴纳个人房转让所得税。在这里有两个条件：家庭唯一住宅。购买时间超过5年。如果两个条件同时满足可以免交个人所得税；任何一个条件不满足都必须缴纳个人所得税。如所售房产是非住宅类房产则不管什么情况都要缴纳个人所得税。

　　 3.契税 (基准税率3%，优惠税率1.5%和1%，买方缴纳)

　　 征收方法：按照基准税率征收交易总额的3%，若买方是首次购买面积不足90平方米的普通住宅，缴纳交易总额的1%，若买方首次购买面积超过90平方米(包含90平方米)到144平方米的普通住宅则缴纳交易总额的1.5%。

　　 二、赠与过户

　　 2009年，国家曾下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》，其中明确以下三种情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：(一)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹；(二)房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人；(三)房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　 其他情形的房屋赠与都要征收个税。也就是说，赠与人和受赠人之间不符合以上三种条件，想通过赠与方式逃避20%的个税是不可行的。不符合以上三种情况的受赠人个人所得税具体算法是，其应纳税所得即赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付相关税费后的余额，乘以个税税率20%。

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