随着城市化的不断推进，包括一些农村地区住宅的相对集中，我国原有的乡土特点被打破，人与人之间的区域和关系已经打破。

在农村，一者体现为宗族、家族关系居多；二者体现为熟人关系，村干部与群众之间也是相当之熟悉的，除了那些合村之后的大村。

而进入城市的小区，人们在农村的关系已经不复存在，从熟人关系转向了陌生关系，至于家族、宗族的关联基本上已经消失。社区的干部与居民之间，也很难熟悉，即使是居民委员会的换届选举，也很少有居民投过票。

住进小区，业主与业主之间，可能门对门都弄不清楚对方的信息，快节奏的工作与生活，不少邻居或能通过电梯打个照面，但也都是以分钟甚至是秒来计算。

突然而至的物业公司，对于有些业主也是一头雾水，谁是主人？谁是服务者？

当下，从矛盾纠纷发生的趋势来看，城市居民纠纷也以小区物业纠纷为主要方面。而且随着城市的深度发展，物业管理的问题会越来越突出。这一点，在一些老旧小区表现更为明显，而我们这些年修建起来的小区又都将老去。

前不久，我走访了一个老旧小区。这个上个世纪末的一个小区，当时应该档次比较高的，有多层、有别墅，但时间长了，小区老了，一些设施也旧了，可是多年的遗留问题又没有解决。比如开发商没有将物业用房移交给小区，而是直接变成了门面，还有就是一些违法建筑也一直保留，始终得不到处理。

由于多年来已经没有物业管理，只得由社区来负责解决，也就纳入了此次老旧小区改造范围。

所以说，小区物业问题还将长时期存在，有的甚至可能比较突出。这其中涉及到的问题，都已经相当明显，那么，本文试图从业主与物业的关系问题来探讨，如何解决小区治理面临的问题。

1：物业与业主之间的信任关系：物业的定位，如何消除过度的市场化利益化？

面对物业公司，业主对其的信任有多强。这里面涉及到认可度、信任度问题。比如有的物业公司以管理者自居，不是以服务者身份出现，始终没有找准自己的位置。

所以，有不少业主建议，既然是管理，为何不能让社区、街道来管理？他们觉得物业公司的资本性太强，营利性太强，不希望物业管理在经济效益方面过度化。

这就给管理体制提出一个问题，如何在小区实行党建引领？从而将小区治理纳入公共服务范畴，而不是一个完全市场化过度的范畴。

2：物业管理主体之间的竞争关系：物业的选择，如何防止出现独家垄断局面？

这次，民法典有一个不错的进步。那就是除了物业公司之外，增加了其它管理方的渠道。

在现实当中，也有不少小区探索出了更多的渠道。一是市场化的物业公司；二是业主自治；三是社区托管。

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