03构建生命周期的法律体系

《民法典》在总则统领下，重点从物权编、合同编、侵权责任编确定了保护业主及服务双方权益的法律体系。物权编赋予业主专有部分所有权这一最充分的物权及共有部分共有权、共同管理权。以上三权的分离及市场化运行使物业管理服务成为可能。尤其是物业管理纳入社区治理范畴，更是两者相得益彰。《民法典》新增了“居住权”这一新型用益物权，虽其权利义务边界有待法规进一步细化，但其规定扩大了物业服务对象，赋予了人性的进步和行业的历史使命。第233-239条物权的保护（第3章）及有关规定赋予业主的物权请求权等，明晰了对物权的保护及对延展权益的尊重；侵权编明确了业主的侵权请求权，对自甘风险、自助行为及有关侵权惩罚性赔偿等做了明确规定。尤其是服务人“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”及合同编赋予业主的合同随时解除权等保护规定，要求我们要从物业管理权的取得、行使及丧失的民法新体系中研判、思考，筹划行业新定位和未来，重构行业责任、法治体系并履行法律赋予的使命。

《民法典》问题导向，赋予业主组织法定地位并针对业主组织成立难、运行难等问题做了框架性法律保护规定，作为非法人组织降低了其成立、运行门槛，同时新增了居委会等指导协助职责，对维修资金筹集、使用、共有部分经营、禁止停水电收取服务费、格式合同、情势变更制度、禁止高空抛物、坠物等新规定，利于化解矛盾及定分止争；私权与公权的同等保护、公安机关等公权力的明确规范介入，更加保障了业主及相对方的权益，责任边界清晰了，物业服务方依法履责了，业主组织良性运行了，政府依法行政了，司法作用归位了，社会就安居乐业了，服务双方及社会就会更加和谐，这为物业管理行业法治建设指明了方向，也提供了大有作为的广阔空间。

04物业服务双方新定位及新制度体系思考

《民法典》对业主物权基础上财产权保护及财富传承的总定位、新增人格权益的享有和保护，要求我们重新审视业主及使用人的内涵和外延，对业主组织作为非法人组织的民事权利和民事法律行为的框架性规定，要求我们着手在建筑物区分所有权基础上的新制度体系搭建，尤其是关注对业主权益的特定制度性保护。比如物业服务合同“不定期”间，业主对合同的随时解除权，其实是要求行业加快转型升级和专业化建设。

《民法典》对物业服务人作为营利法人、物业服务合同的一般性规定及禁止行为规定，尤其是“环境污染和生态破坏责任”（七编第七章）；“采取合理措施保护业主的人身、财产安全”（942条）；“应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作”（285条）；“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律规定的行为，物业服务人应当采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”（942条）。从物权、合同、人格权、侵权责任等方面强化且明确了物业服务人行为路径，其实是明确了物业管理行业新的制度体系构架及对应法规立改废方向。

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