物业服务如何由法制时代到法治时代，《民法典》给出了答案，不论是对行业定位，还是法治进程，都将会引发行业体系化、制度化变革。笔者站在物业服务提供者的角度，结合《民法典》学习体会对行业有关问题进行梳理探讨。

01构建合法权益保护体系

充分尊重业主所有权基础上的物权，才能彰显物业管理权让渡的专业价值，进而构建《民法典》统领的各方合法权益保护体系 。

《民法典》推进法治化建设要有体系化的新格局。《民法典》2021年1月1日生效后，新的民事法律框架诞生，但新的法律体系构建，尤其是新的法律思维的搭建更是急迫。不仅单从物权编（第二编）、合同编（第三编）、侵权责任编（第七编）等方面入手，更需从《民法典》法律体系中寻求答案。

比如，《总则》（第一编）中的基本原则和限制性原则，尤其是绿色原则、诚信原则和公序良俗原则等是贯穿于整个《民法典》，更是要在服务过程中落地的重头戏。学习贯彻《民法典》不仅看具体条款，还要全文贯通，更要体现其基本原则和精神；对业主及物权的认定理解，在物权法定基础上，要重视因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他系列规定，高度重视权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的债权规定；要重视业主的知识产权、继承权、投资性权利及数据、网络虚拟财产的保护；更要深刻理解“民事权利可以依据民事法律行为、事实行为、法律规定的事件或者法律规定的其他方式取得”的内涵。

我们要理解业主的意思表示、意思自治及民事法律行为的效力；重视民事责任中“民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任”（176条）的规定，发挥好“正当防卫”、“紧急避险”“保护他人”“自愿实施紧急救助”等法律规定的立法主旨。

02提供物业服务的法律索引

《民法典》是社会生活的百科全书，更是提供物业服务的法律索引和武器，增设了典型合同---《物业服务合同》（合同编第24章）。从不动产的源头追溯，《民法典》从“建设用地使用权”（物权12章）到“建设工程合同”（合同18章）、“买卖合同”（合同9章）、“物权的设立、变更、转让及消灭”（物权2章）、“业主的建筑物区分所有权”（物权6章）到“物业服务合同”（合同24章），包括目前行业理不清的水电汽暖代收代交等（“供用电、水、气、热力合同”合同10章）。上述及其他法律规定构成了脉络清晰的建筑物区分所有权体系，同时也初步构建了明晰的民事权利和义务关系，不论是对自然人、法人的权益保护及责任边界，还是对公权力的限制或者依法司法、行政，都绘出了一幅幅清晰的路径图，这都需要我们系统的学习、理解和应用。

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