业主组织

业主组织是对业主大会、业主委员会的统称。部分地方例如北京市业主组织还包括物业管理委员会。《民法典》第277条规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主大会、业主委员会成立的具体条件和程序依照法律、法规的规定。地方人民政府有关部门、居民委员会应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。

物业使用人

物业使用人是物业管理活动的重要参与者之一，根据《物业管理条例》第47条和建筑物区分所有权司法解释第16条的规定，物业使用人主要是指建筑物专有部分的承租人、借用人。物业使用人根据法律、法规、管理规约、业主大会或者业主委员会依法作出的决定，以及其余业主的约定，享有相应权利，承担相应业务，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。物业使用人违反法律、法规和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。按照本次《民法典》物权编的规定，新增的居住权作为一种用益物权，居住权人作为基于合同或者遗嘱对他人的住宅享有占有、使用权利的人，也属于物业使用人。

03业主的建筑物区分所有权

按份共有与建筑物区分所有权中的共有权

按照《民法典》第271条、272条和273条的规定，业主享有的建筑物区分所有权包括对专有部分的所有权、对共有部分享有的共有权和共同管理权。其中容易引发误解和争议的是对共有部分的共有权。实践中，有人将业主对共有部分享有的共有权与物权编第二分编第八章中按份共有混为一谈。

专有部分的认定

区分专有部分与共有部分，主要是基于建筑物区分所有权司法解释第二条的规定，认定专有部分，应当符合三个条件：具有构造上的独立性，能够明确区分；具有利用上的独立性，可以排他使用；能够登记成为特定业主所有权的客体。但是实践中往往涉及具体问题，还是会有很多困惑。需要注意的是，按照建筑物区分所有权司法解释第18条的规定，人民法院在审理建筑物区分所有权案件中，涉及有关物权归属争议的，应当以法律、行政法规为依据。这也就意味着地方性法规、部门规章和地方政府规章无法作为确权的法律依据。在当下物权确权的规则尚不完善的情况下，专有部分的确权和权属争端的解决还有赖于未来法律和行政法规的不断完善。

业主共同决定事项和表决规则

《民法典》第278条规定的业主共同决定事项和表决规则，相对于原《物权法》第76条，做出了较大的调整。其中，从表决规则上，将参与表决的人数和面积，最低门槛从双过半，提高到了双三分之二，通过规则从全体业主的双三分之二和双过半，修改为参与表决人数和面积的双四分之三和双过半。修订表决规则的立法初衷是降低表决通过的难度，但是立法者忽略了实践中可能存在的对“参与表决”不同理解的问题。如果将参与表决认定为收到选票或者接到共同决定通知，那么意味着实际通过表决的难度更大，从原来的双三分之二提高到了双四分之三，原来的双过半维持不变，违背了立法的初衷；如果将参与表决认定为收到选票并投票，那么客观上造成了业主大会的召开难度，容易导致业主大会不符合召开的法定比例，更不必说通过决议。相比较而言，笔者更倾向于将参与表决认定为收到选票并投票。从表决事项看，本次将使用维修资金作为一般表决事项，降低了维修资金的使用难度；将改变共有部分用途或者利用共有部分经营作为特别表决事项，提高了表决通过的门槛，增加了对业主共同权利的保护。

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