以《民法典》的实施为契机，更好的学习和运用《民法典》，推动物业管理的法治化、规范化，是当前我们物业管理行业的一项重要工作。建筑物区分所有权制度是物业管理的法律基础，《民法典》物权编则是讨论物业服务合同和物业管理相关侵权等问题的前提。学习《民法典》物权编，需要我们结合《民法典》总则编、2009年《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]7号，以下简称“建筑物区分所有权司法解释”）和《物权法》《物业管理条例》的相关规定一起研究和讨论，从而横向全面理解《民法典》的相关规定，纵向深入掌握建筑物区分所有权制度的沿革。

01物、物权和物权编

物，按照《民法典》第114条、第115条的规定，物主要包括不动产和动产。物业管理涉及的物是指不动产。

按照《民法典》第205条、第240条、第323条、第386条的规定，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。其中所有权属于自物权，对自己的物享有占有、使用、收益和处分的权利。用益物权和担保物权属于他物权，用益物权是用益物权人对他人的物依法享有的占有、使用和收益的权利。担保物权是担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，法律另有规定的除外。

物权编包括《民法典》第205条至462条的内容。是调整因物的归属和利用产生的民事关系。需要注意的是，《民法典》第116条规定了物权法定原则，即物权的种类和内容，由法律规定。这也意味着与物业管理相关的所有权包括业主的建筑物区分所有权、相邻关系和共有；与物业管理相关的用益物权包括建设用地使用权和居住权；与物业管理有关的担保物权包括基于不动产的抵押权。除全国人大或者全国人大常委会制定的法律规定新的物权之外，不存在别的与物业管理有关的物权。

02业主、业主组织与物业使用人

业主

业主是不动产的所有权人，也是物业管理法律关系最重要的法律主体。根据《物业管理条例》第六条和建筑物区分所有权司法解释第一条规定，业主除了包括基于登记取得房屋所有权的人，还包括根据《民法典》物权编第一分编第二章第三节（原《物权法》第二章第三节的规定），即基于生效的法律文书、拆迁决定、继承、合法建造等取得建筑物专有部分所有权的人。此外，基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，也可以认定为业主。

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