创新收费和应急服务机制

《条例》第四章为物业服务,主要包括两方面内容:一是规范前期物业管理行为,理顺三方关系;二是创新物业服务收费和应急服务机制,提高物业服务水平。

《条例》在上位法规定的前期物业管理模式基础上,进一步理顺建设单位、前期物业服务企业以及业主之间的法律关系。取消前期物业公开招标投标制度,允许建设单位自行选聘物业服务企业,但前期物业服务期限在房屋交付后最长不得超过两年。强化信息公开,规定前期物业服务合同和临时管理规约应当在商品房销售现场进行公示。加强交接验收,规定由建设单位向业主委员会进行承接查验,有关行政主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对过程指导和协调。不具备成立业主大会条件的,由街道办事处、乡镇人民政府代为交接验收,并可以邀请专业人士参加,同时规定交接验收前应与建设单位签订交接验收协议。

同时,《条例》根据全市物业管理实际,设定了有关物业服务的新机制。

物业服务企业应当参加信用等级评价,按照信用等级提供相应星级服务,物业服务收费标准与物业服务星级标准相对应。在物业服务合同之外,增设物业服务人应当遵守的规定。细化物业服务人的禁止性行为。建立应急物业服务机制,规定在突发失管状态下,街道办事处、乡镇人民政府应当确定应急物业服务人。

通过这些规定,将推动物业服务人员提质增效,不断提高物业服务水平,同时,对突发失管小区提供了物业服务基本保障。

针对高空抛物增加取证手段

《条例》根据西宁实际,增加了物业管理区域的禁止行为,补充设定了四项禁止行为,包括违规私拉电线、电缆为各类车辆充电或者进行其他用电活动;擅自拆改、搭建供水、供电、供气、供热、排水等线路和管线;擅自占用、堵塞、封闭公共停车位等共用部位,或者损坏共用设施设备;违反规定出租房屋,并在第五项设定了兜底条款。

同时,加大了物业服务人的日常巡查责任,发现存在安全隐患的,应当通知相关人员及时处理。《条例》规定,物业服务人应当加强对物业墙面、外墙、楼梯间等共有物业的日常巡查。发现业主、物业使用人使用的窗户、阳台、搁置物、悬挂物存在安全隐患的,应当通知业主或者物业使用人及时处理。

针对物业管理区域内危害公共安全的行为,《条例》增加获取物业违法行为证据的手段。第五十六条规定,高空抛物或者破坏环境卫生的,经业主共同决定的,在不得侵犯他人隐私的前提下,可以采取适当的技术措施采集相应资料。

《条例》还细化了物业管理行政主管部门的职责,明确了其他行政主管部门在物业管理区域的相应职责,解决物业管理区域内行政执法缺位的难题。《条例》共设定法律责任22项(款),其中12项涉及物业服务人员的责任。

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