“随着经济社会的发展,居民对物业服务品质的要求不断提高,由物业服务引发的社会管理问题日益凸显。迫切需要按照党的十九届四中全会精神和民法典的规定,从完善城市治理体系和治理能力的角度创新制度设计,制定我市物业管理的地方性法规。”针对制定《西宁市物业管理条例》(以下简称《条例》)的必要性,青海省西宁市人大常委会副主任朱战坡说。

近日,青海省十三届人大常委会第十八次会议表决通过了《条例》,将于2021年1月1日起施行。

《条例》共计8章73条,包括总则,物业管理区域与共用设施设备,业主、业主大会和业主委员会,物业服务,物业使用和维护,监督管理,法律责任和附则。主要是对上位法尚未规定或者规定较为原则的内容进行了补充细化。

物业管理纳入社区治理体系

为落实上级有关文件精神,《条例》明确将物业管理纳入社区治理体系。

《条例》规定,建立健全社区(村)党组织领导下居(村)民委员会、业主委员会或者物业管理委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会、物业管理委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。还规定,社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。

《条例》第二章建立了物业管理区域划分制度,明晰共有部分产权归属。设定了物业管理区域的划分规则,并规定除业主共同决定以外,已经形成的物业管理区域不重新调整。物业管理区域地上以及地下建筑物、设施设备和相关场地不得分割管理;细化了物业服务用房配置的位置要求,限定了业主委员会办公用房的最大面积;详细分项规定了归业主共有的配套设施设备和相关场所,并对产权登记提出要求。

为推动和规范业主大会的设立和日常运行,强化业主委员会监督管理,《条例》专章对业主、业主大会和业主委员会进行了规定。

立足于为业主大会的筹备、成立及日常运行提供制度性保障,《条例》从合理设定业主的范围、细化业主的权利和义务、确定业主投票权数和业主人数、明晰首次业主大会筹备组人员组成、规定业主大会可领取统一信用代码证等方面进行了规范,完善了业主大会各项程序。

针对业主委员会的运行存在权力边界不清晰、权责不对等、运行不规范、违法成本较低等问题,《条例》从提高任职条件、增加禁止性规定、增设业主委员会委员禁止行为和暂停履行情形、组成换届小组、建立共有资金离任和任期经济责任审计制度等方面进行规范,细化街道办事处、乡镇政府以及居(村)民委员会的监督途径和方式。

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