现象1 物业管理不规范投诉较多

破解：纳入政府治理体系加强监督管理

在立法调研和征求群众意见的声音中，投诉最多的就是物业管理不到位。有很多小区实际面临的问题更为严峻。家住凤岭北小区的业主任女士坦言，小区里的事看起来都是鸡毛蒜皮的纠纷，理应“事不大”，但处理不好这些矛盾，日积月累带来的后果就是小区管理不规范、环境卫生堪忧、治安无保障。有市民提出，要从立法层面改善这一现状，希望政府以及相关部门进一步加强监督管理。

为此，立法增加“政府职责”规定十分必要。《条例》明确政府要将物业管理纳入本级现代服务业发展规划、城乡建设和社区治理体系，建立物业管理资金投入、考核激励和综合协调机制，部署、推进和协调辖区物业管理各项工作。

现象2 业主大会成立门槛高

破解：10人以上业主联名即可申请

过去，小区成立业主大会，通常遭遇一个难题——耗费大量人力去收集交付专有部分20%以上业主联名。以一个已经入住4000人的小区为例，要收集20%以上业主联名实际上很难完成，很多时候因为存在这样的门槛而导致很多业主大会在前期筹备中就夭折。

在借鉴外省立法经验，几经征求意见和修改审议后，最终《条例》明确10人以上业主联名，就可以向物业所在地的街道办事处或者乡镇人民政府提出成立业主大会的申请。为更有利于业主申请成立业主大会，《条例》增加了“交付使用的专有部分业主人数达到物业管理区域内业主人数的三分之二以上”“首套房屋交付使用已满两年”等条件，只要满足其中一个条件即可申请成立业主大会。

现象3 投票选举细节缺乏规范

破解：主管部门开发建设电子投票系统

成立业主大会还涉及投票表决、选举、决策等问题。按照现行条例没有对业主大会表决程序和效率作出规定，但在现实操作中，这些环节都存在难点，各种细节缺乏明确规范。

在立法调研和公开征求意见过程中，有市民和专家提出，对于投票和表决环节，政府应当可以利用信息技术开发电子投票系统。为此，《条例》明确业主大会会议采用电子投票方式表决。值得注意的是，这样的电子投票方式不是“民间设定”，而是需通过政府住房和城乡建设主管部门建立的物业管理公共事务电子投票系统进行。

现象4 业委会成员存在以权谋私行为

破解：六种情形之一不得成为业委会成员

通常要成立业主大会，小区业主一般都会推选平时热心公共事务的业主出面牵头。实际上，作为一名业主委员，不仅要有热心肠，还需有时间参与小区业主大会日常管理。而且，有的业委会委员当选后，滥用职权，谋私利己，损害业主利益的同时，还造成负面影响，导致小区各方面事务管理受到影响。

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