非住宅业态物业费高于住宅物业

从物业服务百强企业在管项目来看，2019年，百强企业办公物业、商业物业、医院物业服务费均超过6元/㎡/月，分别为6.99元/㎡/月、6.28元/㎡/月、6.22元/㎡/月；公众物业、产业园区物业、学校物业服务费分别为3.38元/㎡/月、3.31元/㎡/月、3.25元/㎡/月；住宅物业服务费最低，为2.09元/㎡/月。非住宅面向单一业主或者支付能力较强的法人群体，对于物业费的上涨相对不敏感，较住宅物业更易提价。

非住宅业态物业费收缴率高于住宅物业

从百强企业收缴率来看，非住宅各业态收缴率均高于住宅业态。面向单一业主的医院物业收缴率最高，达98.72%；公众物业、学校物业的收缴率分别为98.42%、98.25%；面向企业收费的办公物业、产业园区物业，因企业支付能力较强，收缴率较高，分别为97.50%、97.22%；商业物业由于以中小商户为主且商铺众多，收缴率相对偏低，为93.33%，但也高于住宅物业收缴率；由于住宅物业面向支付能力和意愿最低的自然人，收缴率最低，为91.63%。

非住宅物业市场竞争相对不激烈

当前多数物业管理公司的业态都集中在某一领域，尚未出现横跨多个非住宅物业业态的龙头企业。而且从2020中国物业服务百强企业来看，有95.49%的企业布局住宅业态，而涉足学校物业、公众物业和医院物业的企业最少，数量占比分别为52.46%、43.44%和32.38%，非住宅物业市场还有待于企业进一步开发。

图：2019年不同业态的百强企业数量占比情况

住宅物业市场参与者众多，且彼此之间没有细分市场的壁垒，竞争更为激烈。而非住宅物业赛道众多，各个业态存在不同特征，存在专业技术门槛，竞争相对较小。专业技术能力是获取非住宅业态项目的核心竞争力，而公司的行业经验、行业口碑是非住宅业务物业管理的重要壁垒，细分赛道的管理经验有利于企业继续深耕赛道。而且，非住宅物业中的一部分公建物业（例如政府大院，军队营区等），一些企业具备相关管理资质，这在一定程度上也降低了细分赛道竞争的激烈程度。

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物业服务企业布局非住宅物业面临的挑战

相比住宅物业管理，非住宅物业管理具有细分赛道多，盈利能力较为稳定等诸多优势，拥有更多的挑战。

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进入门槛高

非住宅业态多样造就了该领域细分赛道众多，但进入壁垒较高，需要物业服务企业具有较高的各业态物业服务专业能力。

2

续约率低

住宅物业管理公司更迭需要通过业委会，目前业委会在全社会的普及度并不高，所以住宅物业的续约相对是容易的，而非住宅物业续约的难度会更大，单一业主或较少业主更换物业公司的可能性更大。

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