物业管理最终会走向市场化

我认为物业管理行业最终会走向市场化，即服务质量匹配相应的物业单价。将来一定会出现全国化的优秀物业服务品牌商，目前的万科物业、绿城物业就有这个苗头。

在港上市的碧桂园物业，应该是内地已经上市物业管理板块里规模最大的公司，2019年收入接近百亿，利润15亿，净利率15%左右，且最近几年增速非常快。

住宅类物业管理有天花板

住宅类物业公司的成长路径主要是房地产母公司不断注入新楼盘和存量楼盘入住率提升，同时，也靠品牌力和管理性价比，通过市场化方式承接其他楼盘。

从5-10年的中期来讲，母公司注入的增长方式有一定天花板，因为到了后期，存量管理面积极大，新增的面积占比就变小了，也就失去了高成长性。后期成长需要市场化拿楼盘，这个难度很大，利润率可能也会下来。

市场化的公共物业类管理前景开阔

公共物业类公司的成长路径主要是靠招投标，通过完全市场化方式拿业务，这种路径是可以持续的。

当下公共物业管理类最大的公司应该是招商积余旗下的中航物业，但2019年营业收入才30多亿，和5000亿的市场总量相比，占比极低。假如10年后公共物业规模成长到万亿，到时出现市场占有率10%的公司，就意味着千亿营收，按照10%的净利率算，就是百亿利润，妥妥的3000亿市值。

目前公共物业管理类公司还处于群雄角逐阶段，行业不太规范，市场化程度不高，服务同质化现象严重。但公共物业招标和住宅类不同，招标方对资质和过往管理经验比较看重，价格并不是最主要因素，一般投标方都是“成本+利润”的报价方式。公共物业管理还有个优势，就是一个项目只对一个业主，一般不存在收不到管理费的问题。

三家A股物业公司点评

1、招商积余。

业务包括住宅管理和公共物业管理，住宅管理有母公司招商地产不断注入新楼盘，招商地产楼盘主要在大中城市，档次高，物业费单价也高，估计能维持5年高速成长。公共物业管理主要是利用央企和招商集团优势拿到诸如政府部门的物业管理项目的大型物业管理项目。

2、新大正。

业务主要是公共物业管理，通过市场化获取。2019年收入10亿，净利润率是10%左右。新大正业务规模还小，目前主要业务在重庆和周边，全国化刚开始，发展空间大。目前二级市场估值不便宜，对应2020年PE45，市场对新大正的持续增长预期很高，让我们拭目以待。

3、南都物业。

业务包括住宅管理和公共物业管理，以公共物业管理为主，市场主要是杭州和周边，也处于全国化过程中。2018年上市后业绩增速不错，2019年收入12亿。目前二级市场对南都物业的增长预期不太高，或是对其增长的持续性打问号，给的估值较低，对应2020年PE30。公司上市后用募集资金做了重资产的长租房项目，非但没赚钱，2019年还亏损2000万，或许这体现了公司经营的战略问题，二级市场给的低估值也有一定合理性。

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