2018年港股物业板块批量上市后，整个板块走出了大牛行情。我之前关注过物业板块，但没有深入思考，一直以为A股没有物业板块。最近寻找低估值品种，翻看房地产板块时发现招商积余走势极强，才知道A股也有物业板块，就简单研究了一下，这里谈谈我的思考。

行业空间大、发展快

2018年南都物业上市，后面有中航地产转型的中航善达。2019年底招商局注入物业管理板块，重组成招商积余。去年底新大正上市。目前A股正宗的物业管理股就三家。

物业管理行业市场空间大、发展快，目前规模是1万亿左右，以超过年化7%左右的速度增长，10年后估计超过2万亿。对内地来说，物业管理是新兴行业，行业集中度低，龙头公司有极大成长空间。

当前估值基本合理

从市场化角度看，物业费和通胀相关，物业公司要保证合理利润，长期来讲，物业费是逐步上涨的，所以物业管理行业有一定抗通胀属性。

很多服务类公司的投入成本并不小，比如医疗服务需要建设医院、购置设备，物流服务需要车辆和场所，连锁超市等需要付费场地经营。物业管理却不同，几乎0投入，极少固定资产，除总部和分公司外，连办公场所租金都不用。由于轻资产、盈利稳定，并且受益于最近几年新建房屋的交付使用，物业管理板块成长性好，无论是港股还是A股，物业管理公司的估值都很高，普遍在PE50左右。对于一个未来3-5年利润复合增速在30%以上，且基本能永续稳定经营的公司，静态PE50是合理的。

两种物业管理模式

物业管理分两种。一种是纯住宅管理，比如房地产母公司旗下的物业管理分公司；一种是公共物业管理。

纯住宅管理物业公司主要是看房地产母公司未来交房规模，成长性主要来自新建住宅面积，也有少量优质物业管理公司通过市场化拿到其他小区的物业管理业务。公共物业管理主要通过市场化招标拿业务，不过目前真正市场化招标的公共物业占比还不高，很多是政府自己管理或者关系户，特别是3-4线城市，目前这块肥肉不太可能很快市场化。

物业管理是能赚钱的

对于物业管理板块，特别是住宅类物业，有些投资者担心单价没法调整、物业费收缴困难，导致利润下滑甚至亏损。就我的体会和草根调查了解的情况，这种担心是多余的。

新开发的楼盘物业费普遍定价较高，即使10年不涨价，物业管理还是赚钱的，何况还可以通过使用摄像头清扫设备等科技设备，降低作为物业管理最大支出的员工成本。有些小区业主不愿提价，却要求提高服务质量，那老物业管理公司只能选择撤场，而新的招标必然是市场化，市场化意味着新物业管理公司必须获得合理利润。市场总额不会减少，极少出现老物业撤出后没有新物业接管的情况。

上篇：

下篇：