《民法典》物业管理法律知识解读

赵庭长针对《民法典》中和物业管理关联度较高的典型篇章做了知识解读，包括：1.第二篇物权第一分篇通则第六章业主的建筑物区分所有权（271条到287条）；2.第七章相邻关系（288条到296条）；3.第八章共有（297条到310条） ；4.第三篇合同第二分篇典型合同第24章物业服务合同（937条到950条）；5.第七篇侵权责任第十章建筑物和物件损害责任（1252条到1258条）。

他表示，由于物业服务合同在合同主体、签订程序、约定内容、履约影响等方面有不少特殊性，同时也是影响千家万户的重要合同类型。为减少因物业服务合同而产生的纠纷，《民法典》将物业服务合同单独成章，凸显其重要性。《合同编》第二十四章物业服务合同一章吸收了《物业管理条例》及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定并进行了新增及完善，对于物业服务关系的处理及物业服务纠纷的解决具有现实指导意义。

《民法典》物业服务合同一章对物业服务合同的定义、内容及形式，前期物业服务合同的约束力及终止时点，物业服务人应当履行的权利及义务，业主缴纳物业费的义务，物业服务合同的续聘、解聘及终止等事项作出约定。

《民法典》的影响

赵庭长认为，《民法典》颁布后对物业行业存在以下影响：1.物业相关的法律法规更加完善、系统，业主的权利意识会增强；2.政府有关部门在物业领域的职责更加明确；3.小区表决增加了业主参与度的要求，可能导致小区重要事项通过难度增大。

妥善处理涉物业纠纷案件

对于如何妥善处理物业纠纷案件，赵庭长提出了以下几点建议：

1.多方联动、多元化解，发挥物业纠纷专业调解组织的效能。鼓楼法院在所属的十街镇设立“社区法官工作室”，下沉法官到社区，进行定期沟通交流，实现信息共享，相互进行及时预警，各方通过联席会议、研讨会等多种形式，对于群体性物业纠纷跨部门提早研判，做好应对。

2.完善单纯物业欠费类案件的速裁机制，实现“简案快审”。完善小额诉讼程序及速裁机制，成立专人负责、批量审理的速裁团队模式，探索简化庭审流程与文书模板，减少当事人讼累，缩短审理时间，有效提升审判效率。

3.构建疑难复杂案件的专业审判团队，做到“繁案精审”。鼓楼法院制订了《关于审理物业服务合同纠纷案件的裁判指引(试行)》，统一审理物业服务合同纠纷类案件的审理标准和裁决尺度。

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