潮水退去时，不仅是第一服务，近期上市的卓越商企服务，上市当日也仅涨3%，截至发稿报收10.36港元。卓越商企服务是少数先于集团地产板块实现资本化的物管企业，却未享受到资本热浪。

目前，港交所还有约10家物业公司正在排队，其中不乏大型房企旗下公司。譬如10月26日，融创中国（01918.HK）公告称，融创服务已通过港交所聆讯，短期内将在香港主板挂牌上市。

富途证券认为，物业板块多数个股估值处于高位，叠加同质化新股大量上市，市场供给大幅增加，引发板块整体估值中枢下行。可供投资的同质化标的大量增加，投资者自然不再愿意出高价。

虚高的估值开始回调

不仅是新上市物企开始遭遇冷遇，近两月来，多只明星物业股纷纷翻绿，下调幅度超出市场预期。“近期港股物业板块整体大幅回调，多数物业股回调幅度达20%~30%。”富途证券指出。

市值规模位于首位的碧桂园服务，自8月底股价冲上56.50港元的高点后，便一路震荡下调，10月份下跌态势更为猛烈，截至发稿股价已跌至45.1港元，当日跌幅3.32%，较高点跌去两成。

市值规模位于百亿以上阵营的物企，近两个月资本市场表现同样不佳，雅生活、保利物业、绿城服务、招商积余、中海物业、永升生活服务、新城悦服务等公司股价纷纷下行。

保利物业自8月份开始股价便一路下滑，三个月内股价已跌去超三成，截至发稿报收52.85港元，当日跌幅3.65%；此前股价涨幅领跑的永升生活服务，近两个月来已跌去超两成，目前报收12.98港元。

市值规模位于50亿~100亿区间的蓝光嘉宝服务、时代领里、彩生活，以及市值规模50亿以下的滨江服务、南都物业、奥园健康等公司，同样未能守住地盘，股价下跌态势更为剧烈。

“近期相关物业股股价下跌，主要因资金获利回吐，以及未来将有数家此类公司IPO且新股估值更低，小型股或增长缓慢的公司可能在短期内股价表现不佳，跑输大市。”银河联昌认为。

板块挤泡沫趋势明显，物业股还是优质投资标的吗？实际上，市盈率是评估企业投资价值的重要指标，因物管行业处于上升期，上半年物业股市盈率基本介于40~50倍，招商积余还曾一度超过130倍。

这一估值水平有其内在逻辑。易居企业控股CEO丁祖昱认为，物业管理是几乎没有有息负债与应收账款的行业，轻资产特性决定了其没有重大资本支出，盈利质量稳健，现金流状况较好。

但亿翰智库也表示，高达40~50倍的PE (Price Earnings,简称“PE”)，一定程度上已透支了企业未来两年的业绩，估值的确偏高了。未来随着上市热潮退却，投资价值逻辑回归理性，物管板块整体市盈率必然会出现回落。

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