物业股上市必涨的神话破灭了。9月份以来，港股物业板块整体向下调整，碧桂园服务（06098.HK）等多只明星股票纷纷翻绿，新上市的第一服务（02107.HK)甚至开盘直接破发，令投资者大跌眼镜。

物业板块上半年风头正盛，在疫情冲击下跑赢大盘。越来越多的房企嗅到风向，匆忙分拆旗下物业公司上市，其中不乏体量尚小、竞争力不强的迷你型企业。

在“三道红线”融资新规背景下，尽管房企做低负债的算盘打得精确，但资本市场已不会通通买账。业内认为，随着物业股投资价值回归理性，板块整体市盈率会回落，小型企业也将面临被市场吞噬的境地。

物业股必涨神话破灭

去年至今的物业上市潮中，仅两家公司上市破发，第一服务是其中一个。

10月22日，第一服务在港交所挂牌上市，开盘价2.0港元，较发行价下跌18.7%，当日报收1.76港元，跌幅高达26.67%。上市第二日，第一服务股价继续下挫，截至发稿股价已跌至1.51港元。

在近两年的港股资本市场，物企股价飙涨并不鲜见，因此新上市公司跌破发行价，令投资者对物业股的行情心生疑窦。“港股打新红利的时代要结束了吗？”有股民直言，发行人将估值提得太高，却遭到市场用脚投票。

第一服务注册成立于2020年，前身为当代置业旗下两家公司：第一物业及第一人居。2016年及2018年，主营物管业务的第一物业，以及主营绿色人居的第一人居分别从新三板退市，准备转战港股。

在鱼龙混杂的物业赛道，第一服务规模尚小，去年该公司全年营收6.24亿元，净利润8386万元。截至2020年5月22日，第一服务在管总面积1500万平方米，根据各物业公司中报数据，其在已上市物业公司中排名倒数第四。

上述业绩，还是由母公司哺育得来。招股书显示，过去三年，第一服务来自控股股东的项目收益占比分别为93.7%、88.2%、87.9%；截至2020年4月，公司近八成在管面积从当代置业处获取。

在业内看来，物业公司估值高企，且大幅高过地产母公司，背后是资本对这一新生赛道及成长性的看好。而一些迷你物业公司，背后的开发商同样规模不大、资金吃紧，因此难支撑较高的估值。

但是，去年上市的小物企如鑫苑服务（01895.HK），上市当天股价大涨超七成，同为名不见经传的公司，第一服务却遭到市场冷遇。有投资者直言，这体现了上市时机的重要性，当下正值物管热浪退潮时。

“股价下调或破发，说明投资者更加理性了，至少说明和过去的大环境相比略有改变。近期要防范部分物企质量不高、盈利空间过窄等问题，这容易影响对整个行业的判断。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

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