兴业证券10月11日发布对新世界发展的研报，摘要如下：

我们的观点：由于结转节奏变化及外部事件影响公司全年业绩出现下滑，预计FY2021公司的收入有望回升，主要源于FY2021计划竣工交付增长（香港预计70亿港元已售未结将于2021财年入账，内地2021财年计划竣工达114万平米，2020财年竣工25万平米）。期内公司也相继剥离了长沙新世界等5个非核心业务资产包项目，提高周转和优化物业组合。公司的投资物业收入保持稳定增长，未来综合体尤其内地综合体项目开业速度还将加快。公司保持稳定派息额，当前股息收益率为5.35%。当前股价对应FY2020PE为15倍。

业绩符合预期，保持稳定派息：FY2020公司实现营业收入590亿港元，同比下降23%，其中物业销售、物业投资、道路、建筑、保险、酒店和其他业务分别占33%、7%、4%、28%、10%、2%、16%。扣除公允价值变动等后的基本溢利为66亿港元，同比下降25%。毛利率为33.8%，同比增长1.2个百分点；调整后利润率为11.2%，同比下降0.3个百分点。全年业绩下滑主要为结转节奏变化导致，但公司持续保持稳定派息，全年每股派息（股份合并后口径）204港仙，同比持平。

香港销售增长平稳，内地销售小幅下降：FY2020公司在香港实现权益销售金额132亿港元，同比增长25%，略低于预期。FY2021-2023公司在香港的销售目标为平均200亿港元，三年可售货值约300万平方尺，重点项目大围站三期、西九龙写字楼项目即将推售。内地方面，受到公共卫生事件影响，公司全年实现销售金额182元，同比下降8%，公司产品定位高端，全年住宅平均售价超过38000元/平米，高于行业平均水平。

保持土地储备规模：截至FY2020公司在香港的土地储备为908万平方尺，同比持平，其中物业发展和投资物业分别占46%和54%。公司在内地的土地储备为648万平米，同比持平，其中销售住宅占52%。公司通过多元化渠道在内地拿地，重点发展大湾区，积极参与城市更新改造项目，年内在长三角通过招拍挂在杭州和上海摘取2幅地块，将分别打造为K11综合体项目和高端商业综合体项目。

香港投资物业收入高速增长，内地保持韧性：期内VictoriaDockside和K11ATELIERKing’sRoad项目全面开启运营，公司在香港实现租金收入26亿港元，同比增长33%，预计FY2022-2025将分别有一个项目新投入（部分）运营。内地投资物业租金收入为18亿港元人民币，同比增长2%，目前公司的内地投资物业正处在快速发展阶段，预计未来5年每年都将有1-2个项目新投入（部分）运营。

上篇：

下篇：