深圳近3500个小区，而业主大会、业主委员会成立率仅有40%，而且大多数业委会运作处于不规范、不健全状态，业主大会、业主委员会不具有独立法人主体地位，权责利不统一，难以保障业主合法权益，这也在一定程度上导致近些年小区物业矛盾纠纷频发。深圳拟通过立法确立业主委员会、业主大会地位，规范物业管理主体行为，化解日益紧张的物业管理纠纷。据了解，目前《深圳经济特区物业管理条例》修订工作已列入市人大立法预备计划。

　　为何近些年小区物业管理矛盾纠纷频发，纠纷集中在哪些方面，深圳为何要通过立法确立业主大会，业主委员会地位？……市住建局日前向南方日报独家回应这些问题，并称还将在物业管理机制方面出台一系列措施，包括增加电子投票方式、增设担任业委会委员的条件、设立物业信息公开制度等。

　　此外，市住建局还透露，针对目前物业服务价格调整机制与服务成本变动严重脱节等情况，该局正在与市发改委、市物业管理协会推动改革完善物业服务定价机制，争取年内能够推出新的物业服务动态定价机制。

　　目前业委会运作依赖人而非制度

　　小区物业管理相关矛盾纠纷近些年在深圳频发。据市住建局相关负责人介绍，这些纠纷矛盾主要集中在业委会运作、服务质量、业主大会会议、物管移交、停车场管理、收费等方面。

　　而导致矛盾纠纷的原因有多方面。

　　首先是物业管理基本制度设计存在缺陷，体系不健全，“这也是矛盾纠纷出现的最本质的原因”。主要体现在主管部门对物业服务企业动态监管制度还不健全；业主大会、业主委员会的运作不规范，“业委会有效的运作还是依赖于业委会主任的人格魅力，缺乏制度的有力保障”；建设单位将遗留问题转嫁给物业服务企业；物业服务企业无偿承担了过多的社会责任。

　　其次是政府公共管理协调机制问题。据统计，过去3年发生在深圳住宅区内的业主矛盾纠纷案件中，60%以上的案件已不仅仅是物业管理的诉求，而是涉及产权、治安、噪音、城市管理、违建、装修、特种设备、社会治理、水电等多个领域，涉及规土、公安、环保、城管、市场监管、社工、水电等多个部门。“此类诉求往往存在职能不清，甚至相互推诿的情况，使得群众长期奔走于过个部门之间信访，却始终得不到明确回复，问题一直不能得到解决，因此被动进入了缠访、媒体披露的怪圈，也在一定程度上折损了政府的公信力。”

　　再者，部分物业服务企业尚未形成市场经营理念，缺乏物业服务意识和守法意识，进而引致物业管理纠纷，“当前比较突出的问题表现为少数物业服务企业缺乏行业自律意识，有的甚至不惜以牺牲小区正常生活秩序为代价，实现企业利益最大化，严重者表现为操纵和不积极配合业主大会筹备工作、强占或巧取项目管理权、暴力催缴物业服务费等等，这类情形已成为引发社区物业管理纠纷的最主要诱因。”

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