三是物业收费的有效监督力缺失。据调查统计，我市除物管资质较高、服务较好的新建小区收费率能达到90%以外，很多小区为60～70%，老旧和定销房小区更低，致使许多物管企业入不敷出、许多项目处于亏损，弃管现象越来越多，收费率低迫使企业降低成本投入、从而引发服务质量下降、最终导致更多的不交费，这种恶性循环现象已经十分突出。

　　业委会自治作用发挥不够

　　一是自治主体资格不明确。住宅小区业主大会、业委会没有明确的法律地位，业主难以有组织地参与管理和表达对物业管理的看法。二是自治工作不规范。业主大会、业委会开展工作，没有具体可操作性强的规定和办法，也没有专门的政府主管部门。三是自治队伍不过硬。我市住宅小区业委会成立比例只有近四成，而建有业委会的，其成员素质也参差不齐，多为退休人员，年龄老化，专业水平、能力素质、法律意识相对不足，直接影响和制约了自治作用的有效发挥。

　　【对策建议】

　　狠抓薄弱环节　实施分类指导

　　四大建议提升物业管理水平

　　住宅物业管理任务重、涉及面广、社会期望值高，既是一项名符其实的民生工程、系统工程，又是城市管理和社会建设矛盾相对集中的领域，应当加以高度重视。针对以上存在问题和矛盾，市政协提出建议：

　　切实提升认识不断汇聚正能量

　　强化统筹协调，狠抓工作落实。要按照“条块结合、以块为主、属地管理”的原则和“统筹协调在市、责任落实在区、工作推进在街道、解决问题在社区”的工作思路，在市级和区级层面建立物业管理工作协调指导委员会，并落实有市、区、部门、街道、社区等责任主体在内的联席会议制度，定期分析形势、通报情况、协调沟通、及时解决问题，研究制定小区范围内违章建设、破墙开店、滥种滥养、破绿毁绿、乱停乱放等违法违规行为的管理细则及处罚办法，明确部门职责，杜绝推诿扯皮，系统推进住宅小区物业管理工作。

　　创新体制机制，推进重心下移。按照权随事转、费随事走、权责匹配的原则，尽快研究在县级市、区建立物业管理指导服务中心，适当增加监管力量，确保其能够担负起物管市场各项监管工作职责;积极探索有效途径，落实公安、消防、城管定到社区、走进小区制度，充分整合公安、城管等执法部门的力量。

　　严格检查考核，实现有序发展。将住宅小区物管工作纳入年度城市长效管理工作目标和各级作风效能建设考核内容，强化考核管理和责任追究，推动各责任主体的工作职责落到实处。同时，进一步强化对开发建设单位和物业服务行业监管，采用明察暗访、定期检查、不定期抽查、业主打分、考评小组测评等办法，加大对开发商、物管企业的考核评比，并形成档案，纳入诚信管理体系，作为项目承建招标投标、物管企业资质升级、资质年审、前期物业管理招投标和物管小区创优达标活动评审的参考依据。

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