住宅开发建设遗留问题突出

　　一是新建商品住宅小区建设过程中形成的问题解决不到位。小区内公共设施建设缓慢，道路整治、绿化、街椅安装、安全防护设施、路灯等项目完善滞后于房屋销售，在保质、保量、如期交房上埋下了隐患;购房与交房时的规划因部分发生变更出现差异，如绿化面积、停车泊位减少，健身娱乐设施缩水，房屋格局和电梯位置出现变更等情况，导致业主权益受到损害;房屋建筑和附属设备质量差，如业主装修入住后发现屋顶外墙漏雨、横梁高度不一等。

　　二是老住宅小区物业管理滞后。我市仅姑苏区397个在管住宅项目中老小区就有208个，占半数以上。许多老住宅小区建于上世纪八九十年代,由于当时建设规划条件限制，存在基础设施不齐全、绿地面积小、停车位不足等问题。此外，大部分老住宅小区是开放式的，小区内道路四通八达，人员往来比较复杂，车辆乱停乱放的现象比较严重。

　　三是拆迁安置小区的物业管理矛盾比较突出。除四个县级市外，拆迁安置小区共219个，占现有住宅小区数的21.3%。这类建设项目大部分实行边拆迁、边规划、边建设、边安置，住房建好了，而公共配套设施建设却没有同步跟上，尤其是教育、医疗、商业服务网点等涉及居民切身利益的配套设施及时覆盖到位差距较大。

　　物业管理水平参差不齐

　　一是物管企业规模小、资质偏低。全市1296家物业服务企业中，具备国家一级资质的只有93家，占总数的7.2%，而三级和暂定三级的有1085家，占总数的近85%。二是从业人员年龄大、收入少。现有10多万从业人员中，“40、50”下岗失业后从业的近1.8万人，占12.29%。

　　全市物管企业生存状况调查显示，2012年该行业年人均工资收入为2.76万元，比当年苏州城镇居民人均可支配收入3.8万元低1万多。三是物管队伍流动性强、普遍素质有待提高。从业人员中，绝大部分为外来务工人员，大专及大专以上学历的只有8.47%。物管企业小、弱、散的现象突出，资质等级偏低，加上近些年对物管企业扶持帮助、减压减负、倾斜优惠不够，导致多数企业管理水平不高，工作不规范、不及时、不到位时有发生，也为矛盾纠纷的频发埋下了祸根。

　　物业管理消费意识未确立

　　一是部分业主缺乏缴费意识。许多居民习惯于政府服务，对自身承担的义务认识不清，对物业管理这种有偿服务方式不理解，想方设法找借口拖交、少交或不交。

　　二是物管企业承担了过多非过错责任。业主、业委会和物管企业，三者所处地位和作用不均衡，企业始终处于被动。业主交不交费往往与小区的整体建设和管理情况直接挂钩，并常常把本该由前期开发商承担责任的诸如房屋质量不过关、配套设施不完善等一系列问题作为拒交物业费的理由，转嫁到物管企业身上。

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